'הבית המשותף-ומערכות היחסים בין הגופים השונים'

  

תוכן עניינים:

 

א.      מבוא

ב.       פרק ראשון:  הבית המשותף

ג.        פרק שני: הגופים המשפטיים בבית המשותף

ד.       פרק שלישי: היחסים בין בעלי דירות והשפעתם על שני הגופים האחרים

ה.      פרק רביעי: היחסים בין נציגות ובעלי דירות

ו.        פרק חמישי: היחסים בין מתחזק חיצוני נציגות ובעלי דירות

ז.        פרק שישי: מתחזק חיצוני שהוא גם נציגות

מבוא

 

פרק ו' בחוק המקרקעין העוסק בבית המשותף נוגע בנושא שהולך ותופס תאוצה בעשר-עשרים השנים האחרונות.

אם בעבר בית משותף ממוצע היה בן 3-4 קומות הרי שכיום בניינים בני עשרות קומות אינם מחזה נדיר במחוזותינו. יתרה מכך גם מורכבות הבניינים עלתה מדרגות רבות וכיום בניין "פשוט" מכיל עשרות מערכות שונות ומורכבות המיועדות לשפר את רמת חיי הדיירים המתגוררים בו ולהגדיל את ביטחונם.

 

תופעה חדשה נוספת שהחלה בשנים האחרונות היא בתי מגורים שנבנים בסטנדרטים גבוהים הרבה מעבר לפונקציה של בית מגורים למעשה אפשר אף להשוותם לבתי מלון זעירים. בניינים כאלו יכילו בנוסף למערכות "הרגילות" גם מערכות "מפנקות" (בריכות, חדרי כושר, מכבסות משותפות, מועדונים, חדרי אירוח, שוערים וכד') 

 

כל זאת ועוד יצרו, כאמור, מצב חדש שבו לנציגות "הישנה", המוכרת לנו מאין ספור ספרים ומערכונים, אין את היכולת והמשאבים לנהל את הבית המשותף, כפי שעשתה זאת בעבר.

ניהולו של הבית המשותף המודרני והמורכב אינו מסתכם בגביית מסי ועד וניקיון חדר המדרגות כבעבר. ניהול הבית המודרני, כיום, מצריך ידע והבנה מקצועיים בכל המערכות הקיימות בבניין (שמרבית מבעלי  הדירות בבניין אפילו לא מודעים לקיומן) וזאת מעבר להתעסקות רבת שעות ועלויות גבוהות הכרוכות בה.

 

המצב שלעיל חייב שינוי וכך נוצרה תופעת חברות האחזקה המקצועיות והחיצוניות. מדובר בחברות מקצועיות שמטרתן להחליף ו/או להשלים ולשמש כזרוע הארוכה של הנציגות בכל הנוגע לאחזקתו השוטפת של הבניין והשטחים המשותפים שלו.

ההכרח בהכנסת מתחזק חיצוני ע"מ לאפשר אחזקה סבירה של בניינים מורכבים יצרה אף חקיקת משנה במספר ערים המחייבת שבבניינים מורכבים תהייה חברת אחזקה מקצועית.

כמו תמיד המציאות שהקדימה את החוק יצרה מצבים חדשים שהחוק עדיין לא מטפל בהם לא מתייחס אליהם באופן ראוי וממצא.

 

בעבודה זו ננסה לגעת במקצת הבעיות שהתעוררו במציאות החדשה ופתרונות שהחקיקה והפסיקה מנסים לתת להם.


פרק ראשון: הבית המשותף

 

הבית המשותף כהגדרתו בפרק ו' של חוק המקרקעין. הינו מבנה המכיל לכל הפחות שתי דירות ואשר נרשם בפנקסי בתים משותפים.

הגדרה זו הינה בגדר הגדרה מינימליסטית, ברי לנו כי בתים משותפים ע"פ רוב מורכבים וגדולים הרבה יותר מהמינימום המוגדר בחוק.

הבית המשותף ע"פ החוק ובעיקר ע"פ המציאות הינו טיפוס חריג בתפיסה הכללית של המקרקעין כקניין. הבית המשותף יוצר מעין תת קהילה חברתית הצריכה לחיות תוך שיתוף פעולה ובעיקר תוך מערכת איזונים בין הפרט והכלל.

החריג שיוצר הבית המשותף יצר את הצורך בהכנסת פרק שלם לתוך החוק המתעסק בנושא מאד נקודתי.

הפרק מנסה בעדינות המחייבת לתת את האיזונים הפוגעים מצד אחד בזכויות הקנייניות של בעל הקניין ומצד שני עדיין שומרים על זכויות אלו. במילים אחרות אנו רואים איך הפרק הנ"ל מנסה לאזן בין הבית (הקניין) ובין המשותף.

דוגמה לכך אנו רואים בתחום המוגדר ע"י הפרק כתחום הרכוש המשותף:

 

א.      הכנסת אזור קנייני שלם לקבוצה מוגדרת ומתוחמת יוצרת מצב בו הפגיעה ככל שנדרשת מוכנסת לאזור מוגדר ומצומצם ככל האפשר כך שהפגיעה הקניינית תהיה מזערית ככל שמתחייב.

ב.       הגדרת אזור כללי בבית המשותף כרכוש משותף מאירה תחום קנייני באור אדום המציין ובעיקר מזהיר את בעלי הזכויות בנכס כי קיימת כאן עדיפות טובת הכלל על פני טובת הפרט.

 

ניתן כאן כמה דוגמאות ספציפיות המדגישות את העניין:

 

א.      חוק המכר דירות מחייב את הקבלן, מוכר הדירות, לסמן באופן הברור ביותר מהו החלק אשר יוגדר כרכוש משותף ומהם החלקים אותם הוא מחליט להוציא מהתחום המשותף ולהצמיד לדירות כנכס פרטי. החשיבות והנפקות מאחורי הדרישה הזו היא כאמור לסמן את האזור בו מועדפת טובת הכלל על טובת הפרט ולהפך.

 

ב.       החוק מחייב כל בעל דירה לאפשר לכלל בעלי הדירות ולנציגות הבית המשותף להיכנס לרכושו הפרטי וזאת ע"מ לאפשר להם לבצע תיקונים לרכוש המוגדר כרכוש משותף. עם זאת גם הנציגות מוזהרת כי עליה לבצע כניסה זו תוך התחשבות מכסימלית בבעל הדירה ולבצע כל פעולה הכרחית במינימום נזקים לנכס הפרטי.

 

בדוגמאות אלו ובעוד דוגמאות רבות ונוספות אנו יכולים לראות שוב ושוב את האיזונים הפועלים בתוך מה שהחוק מגדיר כבית משותף.

 

כפי שצוין במבוא, בשנים האחרונות, הפך הבית המשותף מבית מגורים למכלול עתיר ועשיר במערכות וב"פינוקים" שמעבר לרמת הקיום בלבד. כיום יכול והחלק המשותף בבניין יהיה העיקר בבית המשותף והדירות הפרטיות החלק המזערי. אם בעבר יחס הרכוש המשותף לדירות היה בין 5% ל- 15% הרי שכיום יהיו בניינים בהם היחס יהיה גבוה הרבה יותר ואפילו עולה על 50% ל"טובת" הרכוש המשותף. 

 

זאת ועוד, המורכבות והתחכום של מערכות המוכנסות לתוך הבתים המשותפים  עולה לאין ערוך על המערכות שהוכנסו בעבר לבתים משותפים. אם בעבר הבתים המשותפים ברובם כללו מערכת חשמל מינימאלית לצורך תאורת חדר המדרגות, מעלית אחת פשוטה ואולי גינה  ודלת אינטרקום. הרי שכיום בבתים "סטנדרטיים מותקנות מערכות מתוחכמות לאין שעור, כגון מערכות כיבוי אש, משאבות, מצלמות, חניונים עם מערכות שערים ומערכות אוורור ועוד.

בנוסף למערכות "הקיומיות" של הבניין מוכנסים כיום ליותר ויותר בניינים מערכות "מפנקות", כגון חדרי כושר, בריכות, מערכות ספא ועוד, אשר נועדו לפנק את כלל הדיירים בבניין ולעלות את רמתו של הבית המשותף.

 

התחכום הרב והשדרוג של בתים משותפים רבים לבתים בעלי סטנדרט גבוהה מאד חייבה הכנסת התייחסות חוקית לעניין. אנו רואים כי החוק אכן הרחיב את עצמו בעניין ומנסה לעקוב אחר המציאות אולם עדיין קיים פער, שניתן אף להגדירו כרחב ביותר, בין ההתייחסות לדברים בחוק ולמציאות.

הפער הרחב מאלץ את הפסיקה, אשר ברובה משויכת למפקחים על רישום מקרקעין (התייחסות לכך תהייה בהמשך), לתת פתרונות ולענות על הלקונות שקיימות בחוק .

 


פרק שני: הגופים המשפטיים בבית המשותף

 

חוק המקרקעין בפרק ו' עוסק במערכת יחסים בעלת ארבעה קודקודים הקשורים לבית המשותף.

א.      בעלים (וחוכרים, כולל חוכרי משנה) של הדירות: בעלי הדירות הם למעשה גם הבעלים של חלקים מהרכוש המשותף. החוק מדגיש כי בעלות זו, כמו כל בעלות בקרקע, אינה על חלק מסוים ברכוש. החשיבות שמוצא החוק בהדגשה נוספת של העובדה הזו הוא כאמור החשיבות באיזון בין הפרט והכלל. נקודה זו מבהירה ביתר שאת את העובדה כי מחוץ לדירה, קרי הרכוש המשותף, אין בעל דירה יכול להצביע על שטח ספציפי השייך לו ולפיכך הוא מחויב לאותו שטח כלפי כלל הדיירים כפי שהם מחויבים כלפיו.

 

ב.       נציגות בעלי הדירות (=נציגות הבית המשותף): גוף זה קם מכוח פרק ו' של חוק המקרקעין ומפרק זה הוא שואב את סמכויותיו.

נציגות הבית המשותף היא גוף הנבחר ע"י כלל בעלי הדירות בבית המשותף ואחריותו, ע"פ החוק, לדאוג ולטפל בחלק הבניין המוגדר כרכוש המשותף. נציגות הבית המשותף (להלן: "הנציגות") אמונה על תפעול המערכות בבית המשותף, על אחזקת הבית ברמה נאותה ועל סכסוכים בין בעלי הדירות. הנציגות היא גם "חלון הראווה" של הבית המשותף כלפי כולי עלמא. הנציגות מחויבת כלפי הבאים בשערי הבית המשותף בין אם הם בעלי הדירות ובין אם הם אורחים, היא מחויבת כלפי גופים מנהליים כאלו ואחרים והיא מחויבת כלפי כל ספק ואיש מקצוע הנותן שירותים עבור הבניין.

נקודה נוספת לחשיבות הרבה של הנציגות, אנו מוצאים בהוראה בחוק המאפשרת למפקח על רישום מקרקעין לכפות על בניין, אשר אינו מצליח למנות בעצמו נציגות, נציגות חיצונית.

 

ג.        המפקח על רישום המקרקעין: המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח") בין יתר סמכויותיו מוסמך לטפל בין סכסוכי בעלי דירות בבית משותף ולצורך כך גם בין הנציגות ובין מי מבעלי הדירות. בתיקון משנת 2002 שהוכנס בחוק ניתנה למפקח הסמכות לדון גם בסכסוך בין המתחזק בבניין ובין בעלי הדירות. למפקח יש סמכות ייחודית ברובה ומקבילה בחלקה הקטן לדון בענייני הבית המשותף וככזה הוא גם בעל הידע והמקצועיות הרבה ביותר בהבנת הבעיות והמציאות הקיימת והמשתנה בתחום. נקודה זו כפי שהוזכרה לעיל ותורחב בהמשך מאפשרת לו לסגור לקונות הקיימות בחוק.

 

ד.       המתחזק: המתחזק הינו ישות משפטית חדשה יחסית בחוק. הוא הוכנס עקב השינויים שהוזכרו לעיל ועקב המציאות שחייבה זאת. ברם, החוק עדיין חסר מאד בכל הקשור למתחזק ולמיקומו בין הקודקודים האחרים. חשוב להדגיש כי עצם הכנסת גוף משפטי המוגדר כמתחזק נועדה להפריד בין המתחזק ובין כל גוף אחר הנותן שירותים לאחזקת הבית המשותף. למתחזק למרות היותו גוף חיצוני לבעלי הדירות קיימת אחריות לבית המשותף לא פחות מאשר לבעלי הדירות ולנציגות עצמם.   


  

פרק שלישי: היחסים בין בעלי דירות והשפעתם על שני הגופים האחרים

 

מרבית הסכסוכים בין בעלי דירות סובבים סביב מה שיוגדרו כסכסוכים "טריטוריאליים":

א.      מהו האזור המשותף, וסיפוח לגיטימי של חלקים מהאזור המשותף לקניין הפרטי.

ב.       "פלישה" פרטית ולא לגיטימית של בעלי הדירות לתוך הרכוש המשותף.

 

הסיפוח הלגיטימי:

 

הכלל אומר כי החלק ברכוש המשותף הינו לפי שטח רצפת הדירה ביחס לכלל שטח הרצפה בכל הבית המשותף. (שטח הרצפה אינו כולל גזוזטראות וקירות חיצוניים. הפסיקה הוסיפה, והחל מאוגוסט 2007 גם החקיקה, כי גינות וגגות לא יחשבו לצורך קביעת שטח הדירה).

החוק, כפי שנראה בהמשך,  מאפשר לחרוג מכלל זה ונותן להצמיד שטחים מהרכוש המשותף לדירות.

 

חוק המכר (דירות) מחייב את מוכר הדירה לציין במפורש בתקנון הבית המשותף את כל החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, את החלקים המוצמדים לכל דירה ודירה ואת שיעור ההשתתפות לכל דירה ודירה בהנחה שהיא שונה מהכלל כפי שהוא קיים בתקנון המצוי.

 

כפי שצוין לעיל החוק מאפשר העברת חלק מהרכוש המשותף לדירה פרטית, אולם החוק מאד נוקשה בעניין.

הצמדת חלק מהרכוש המשותף נעשה ע"י שינוי תקנון הבניין באמצעות האסיפה הכללית של בעלי הדירות. אולם שלא כמו שינוי תקנון אחר הקובע רב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, הרי שהצמדת חלק מהרכוש המשותף לאחת הדירות מחייב הסכמה גורפת של כל בעלי הדירות בבניין.

 

הפסיקה הגדירה את נוקשות החוק עד כדי כך כי במקרה בו בעל דירה שלא הוזמן כדין לאסיפה מאיין כל החלטה שהתקבלה בעניין.

 

חריג לכלל זה הינה הצמדת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת הדירה. הרציונל העומד מאחורי החריג הוא: שלא כמו בכלל בו נפגעים זכויות בעלי הדירות האחרים שהשטח המשותף "נלקח מהם ומועבר לבעל דירה ספציפי, הרי שבמקרה הנ"ל כל בעלי הדירות יהיו זכאים להגדיל את שטחי דירותיהם. (אי קיום הרציונל הנ"ל מבטל את החריג- ס' 71 (ב).

 

 

 

פלישה לא לגיטימית לרכוש המשותף:

 

כל השתלטות על הרכוש המשותף שלא בהליך הנכון והמסודר של שינוי התקנון בהסכמה גורפת של בעלי הדירות אינה חוקית ובוודאי שאינה מחזיקה. כל שימוש שכזה ותהיה פגיעתו קלה ככל שתהיה בטלה מיסודה וקיימת הזכות לבעלי הדירות האחרות לתבוע המשתלט הנדון לסילוק ידו מהרכוש.

 

חצרות: פלישה לתוך חצרות הינה המקרה ה"קלאסי" של פלישה לתוך הרכוש המשותף. הפסיקה, באין ספור מקרים, גילתה נוקשות רבה מאד בהתייחסותה ל"פולש". נקבע כי אין כלל חשיבות אם מדובר בתפיסה לצורך בניה או לא. אם מדובר במתקן ארעי או קבוע, אם מדובר בחזית הבניין או בחצר האחורית. כל פלישה והשתלטות לא לגיטימית על חצרות  לא התקבלה עי הפסיקה שגילתה כמו המחוקק נוקשות רבה בעניין.

 

קירות חיצוניים: קירות חיצוניים מהווים, בהגדרה, חלק מהרכוש המשותף. הפגיעה בקירות החיצוניים היא מהיותר בעיתיות. הקיר החיצוני מן הסתם מחובר לקיר הפנימי של הדירה ולא פעם אדם הרוצה להוסיף מתקן/חלון/צנרת/חיווט וכיו"ב לדירתו מן הסתם יפגע גם בקירות  החיצוניים. הפסיקה קבע כי במקרים אלו נדרשת פגיעה ממשית בקירות החיצוניים.

 

הפסיקה הגדירה פגיעה ממשית כ:

א.      שינוי אופי הבית.

ב.       פגיעה/קלקול בדמותו הארכיטקטונית.

ג.        שבוש שלמותו הארכיטקטונית והאסטטית.

 

למשל סגירת מרפסת תהיה פגיעה ממשית, הוספת גגון אין בו בכדי פגיעה  ממשית.

בפסק-דין נקבע בהקשר זה כי המחויבות היא דואלית. אומנם לבעל דירה פרטית אסור לפגוע בקיר החיצוני פגיעה ממשית גם אם מהווה קיר בדירתו, אולם גם הנציגות לא יכולה להשתמש בקירות החיצוניים תוך התעלמות מהעובדה כי הקיר מצידו השני משמש דירה פרטית.

ישנם מתקנים ספציפיים וייחודים שהמחוקק מצא לנכון להחריג אותם מהכלל כגון דודי שמש, מתקנים לנכים, מזגנים (בכפוף לכך שלא תהה פגיעה משמעותית בחזות הבניין ובקירותיו החיצוניים ובכפוף להגבלות בדבר קיומו של מטרד).

 


פרק רביעי: היחסים בין נציגות ובעלי דירות

 

מערכת היחסים הסבוכה ביותר בבית המשותף היא מערכת היחסים בין הנציגות ובין בעלי הדירות. אין תמה איפה כי מרבית ההתייחסות בחקיקה נוגעת לקונפליקט זה ומנסה ליישב אותו ו/או להסדיר אותו.

בעולם מתוקן צריך בעל נכס במקרקעין לראות לנגד עיניו לא רק את פעולת רכישת הזכויות בנכס אלא גם אחזקתו העתידית ושמירת הנכס וערכו. בית משותף מבחינה זו אינו יוצא דופן. ומאחר שהבית המשותף מכיל בתוכו גם את הרכוש המשותף תכול התפיסה הנ"ל גם עליו.

 

פרק ו' בחוק המקרקעין מחייב את בעלי הדירות בבית המשותף להקים גוף שיקרא נציגות בעלי הדירות (להלן ולעיל: "הנציגות"). כאשר התפקיד הראשון אשר החוק מיעד לה הוא שמירה על ערכו של הבית המשותף.

בכוונה על שמירת ערכו מתכוון המחוקק, לתפיסתי, לערך הפיננסי של הנכס ולערך המוניטיני של הנכס. הנציגות מחויבת לא רק לבצע תיקון למכלול זה או אחר בבניין או לנקות את הבניין היא מחויבת גם לוודא כי האסטטיות הפנימית והארכיטקטונית של המבנה לא תפגע ולא תיהרס וכן שאיכות ורמת החיים במבנה ומהמבנה לא תפגע עקב ניהול לא תקין של הבית המשותף.

לצורך כך מעניק החוק לנציגות כוח משפטי וניתן אף לומר שמדובר בהענקת כוח משפטי רב.

א.      החוק סולל לנציגות "דרך קיצור" משפטית לפתרון סכסוכים עם בעלי דירות. הוא מעניק למפקח על רישום המקרקעין סמכות ייחודית ומקבילה לבימ"ש השלום בפתרון סכסוכים בבית משותף ובכך מאפשר לנציגות ולכלל בעלי הדירות לחמוק מה"סרבול" ו"האיטיות" הקיימת בבית משפט השלום.

ב.       החוק מאפשר לנציגות באופן "כמעט" מלא לקבל החלטות בפורום מצומצם (ללא צורך בהצבעת כלל בעלי הדירות) בכל הדרוש לאחזקתו התקינה של הבניין ולפתרון סכסוכים המתעוררים בבניין.

 

אולם כמו תמיד מתן זכויות יתר מחייב מיד מערכת איזונים למניעת שימוש לא נאות בכוח:

א.      החוק מחייב את הנציגות לגלות שקיפות מלאה בדרך ניהול הבית ודרך קבלת ההחלטות. הנציגות מחויבת לפרסם פעמיים בשנה דוחות כספיים של קבלת והוצאת כספים מקופת הנציגות כמו כן הנציגות צריכה להעלות את החלטותיה על פרוטוקולים (כמו את החלטות האסיפה הכללית).

ב.       הנציגות, כפי שהיא בעלת זכויות אל מול בעלי הדירות כך היא גם בעלת חובות אליהם. כל בעל דירה רשאי לתבוע מהנציגות למלא את חובותיה ולפעול לשם כך גם בדרכים משפטיות.

 

להלן דוגמאות המראות את הנוקשות שמפגינה החקיקה והפסיקה במערכת היחסים בין הנציגות לבעלי הדירות:

 

א.      הפסיקה קבעה כי אין לקשור בין אחריותה של הנציגות לבין מחויבותם של בעלי הדירות בכל הקשור לאחזקה של הרכוש המשותף. הפסיקה קבעה בפס"ד ויזר, כי גם אם הנציגות אינה ממלאת את תפקידה אין בעל דירה רשאי להקפיא את התשלום  ולהפך הנציגות אינה רשאית למנוע מבעל דירה שירותים גם אם זה לא משלם את הוצאות האחזקה.

ב.       בפס"ד ברטה רוס  נקבעו כללים נוקשים המראים כי בעל דירה אינו רשאי, באופן אוטומטי לקזז ולנכות כספים בגין עבודות שביצע באופן פרטי. הפסיקה קבעה מספר תנאי סף שיש לעמוד בכולם ע"מ ל"זכות" ביכולת הקיזוז.

 

לסיכום:

אנו רואים דרך דוגמאות אלו ורבות אחרות כי החוק והפסיקה אינן נותנים לאנרכיה להשתלט על הבניין. החוק מזהה את ה"פוטנציאל" הגלום בהשתלטות בריונית של מי מהצדדים על הצד השני ומנסה למנוע זאת.

בנוסף, הקו המנחה בחוק רואה את החוק כמה שאמור להגן על כלל בעלי הדירות בבית המשותף, תוך הבנה כי מדובר במספר גבוה של אנשים שרובם יהיו פסיביים לסכסוך נקודתי בין בעל נכס בעייתי לבין הנציגות.

החוק אינו יכול לקבל ואינו מקבל מצב בו סכסוך, שיתכן אף שימשך על פני תקופות ארוכות, יפגע בנכס, באיכות שלו ובמוניטין שלו.

פרק חמישי: היחסים בין מתחזק חיצוני נציגות ובעלי דירות

 

הכנסת מתחזק חיצוני לתוך "עולם" הבית המשותף, הינה לא פעם הכרח חיוני במציאות החזקת הבית המשותף. המתחזק שהינו גוף מקצועי ומיומן, הינו בעל יכולת מקצועית הנחוצה לשמירת ערכו ותחזוקו של בית משותף מודרני. המתחזק החיצוני מהווה גם אופציה חוקית להחלפת נציגות שאינה יכולה ואינה מצליחה לשמור ולתחזק את הבית המשותף עליו היא אמונה.

 

 חשוב להדגיש כי תפקידו של המתחזק הינו דואלי: מצד אחד הוא אחראי על הצד הטכני של האחזקה ומצד שני הוא חובש את כובע הניהול של הבית. עבודת הניהול של הבית אומנם נעשית בד בבד עם הנציגות הנבחרת, אולם, המציאות מראה כי בפועל הנציגות הופכת להיות יותר גוף מבקר על המתחזק ופחות שותפה פעילה בניהול הבית.

 

יתרה מכך ניתן לומר כי יתרונו של המתחזק הוא במידה לא מבוטלת גם חסרונו. המתחזק החיצוני, הינו גוף חיצוני לבית המשותף עפ"ר הוא אינו הבעלים של הנכס או חלקו וכל מעיניו הינם אינטרסים כלכליים. כמו כן יעילותו של המתחזק בניהול ואחזקת הבית יוצרת מצב בו הבעלים של הנכס מטילים את כל האחריות על המתחזק ומסירים מעצמם אחריות זאת (בלשון ציורית ניתן להגדיר את המצב כתרדמת של בעלי הנכס).

 

בא המחוקק וניסה ליצור מצב בו תהיה לבעלי הדירות ולנציגות היכולת, בעת הצורך, היכולת לבקר ולפקח על המתחזק החיצוני ובכך למעשה לשמור על נכסיהם הם.

ראשית הכנסת המתחזק בכלל לתוך הבית המשותף ולאחר מכן הכנסת מתחזק ספציפי נעשית ע"י קיום אסיפת בעלי דירות וקבלת החלטות ברוב (ברוב של 2/3 בקבלת החלטה עקרונית ורוב רגיל בקבלת החלטה ספציפית ונקודתית).

שנית המחוקק נותן לבעלי הדירות בצורת חקיקה את היכולת לפקח ולבקר את המתחזק. החוק מחייב את המתחזק לשקיפות הזהה במשקלה לשקיפות המחויבת מהנציגות. בכך יכול בעל דירה בבית משותף לדעת בכל עת האם ביתו מתוחזק ביעילות מצד אחד ומניעת מעשים לא כשרים מצד המתחזק מהצד השני.

 

כאמור לעיל המציאות הנוהגת שונה מזו שאותה מנסה החוק ליצור. המציאות כיום יצרה מצב בו קבלני בניה, בעיקר בבניית בנייני יוקרה, מכניסים לתקנון הבניין מראש את עניין המתחזק. כל חתימה על חוזה בין הקבלן לרוכש הנכס מאשרת גם את קולו של הקונה לקבלת מציאות זו. נכון שמבחינה חוקית הסכמה זו מחייבת ואולי אף טובה לאחזקת הבניין אך היא מאיינת מבעל הנכס את המודעות האקטיבית למציאות בה הוא נמצא.

לא רק זאת אף זאת, הקבלן, לא פעם, מכניס חברה ספציפית לתוך הבניין (ולא פעם מדובר בחברת בת או חברה שטובת הקבלן עומדת לנגד עיניו ומועדפת על-פני טובת הבניין).

גם במקרה זה יוצא המחוקק ומנסה להגן על האזרח ורוכש הנכס בבית המשותף ותיקון משנת תשס"ב בחוק המכר (דירות) מגביל את תקופת האחזקה הראשונה של מתחזק שכזה, שהוכנס ע"י הקבלן, לתקופה שלא עולה על שלוש שנים.

המציאות מלמדת כי השקיפות והיכולת של בעלי הדירות לדעת בכל רגע ורגע נתון מה מתרחש אצלם בבניין אינה מספקת. מרבית מבעלי הדירות אינם יודעים מה מצב הרכוש המשותף. במקרים רבים הם אף אינם יודעים כלל איזה ציוד מכני וטכני קיים אצלם בבניין. מצב זה גורם להם להעביר אל המתחזק את כל האחריות ואת כל חופש הפעולה של אחזקת הבניין.

 

התייחסות החוק למערכת היחסים בין המתחזק ובעלי הדירות:

 

נקודות הממשק בין המתחזק ובין בעלי הדירות ע"פ רוב תהינה בשני מקרים:

א.      בעת גבית התשלום לאחזקה השוטפת של הבניין.

ב.       במקרה של מפגע בו יתקלו בעלי דירה אחת או יותר בבניין.

 

החוק במקרים אלו לא מגדיר בצורה מספקת את מערכת היחסים בין הצדדים ואת סמכויותיהם, חובותיהם וזכיותיהם של כל אחד מהצדדים.

ההתקשרות עפ"ר עם מתחזק חיצוני היא בדרך של חוזה. המחוקק בחוק אינו מגדיר ואינו מפרט האם חובתו של המתחזק היא רק מכוח החוזה או שאחריותו היא ברמה גבוהה יותר.

מצד אחד המחוקק מתייחס אל המתחזק כישות משפטית בעלת סמכויות רבות יותר מנותן שירותים לבניין, המחוקק מוצא לנכון להגדיר בחוק, את המתחזק, כגוף נוסף הקשור לבית המשותף. מכאן אנו מבינים כי הקף אחריותו של המתחזק נרחב יותר וכולל בחובו את כלל הבניין.

מצד שני, בעוד המחוקק הגדיר את אחריות הנציגות והעניק לה את כוחה מתוך החוק, אין המחוקק מתייחס כלל לחובות המתחזק החיצוני.

נשאלת אם כן השאלה האם התכוון המחוקק כי אחריות המתחזק תהייה רק מכוח הסכם שייחתם בין הנציגות למתחזק? אם כן האם רשאי המתחזק להתנות בהסכם על סעיפים הנוגדים את החוק או להוסיף תחומי אחריות שלא קיימים בחוק. בנוסף לכך האם רשאי המתחזק לקחת לעצמו מכוח ההסכם אחריות הנתונה לנציגות ולהיכנס לנעליה על כל המשתמע מכך.

תיקון לסעיף 72 (ג) בחוק המקרקעין משנת תשס"ב  מעניק למפקח על רישום מקרקעין ולבית משפט השלום סמכות לדון בסכסוכים בהם המתחזק הוא צד לסכסוך. קרי המתחזק רשאי להגיש תביעות כנגד בעלי הדירות ו/או כנגד הנציגות בכל נושא המנוי בחוק ובהנחה שהוא צד לסכסוך. שוב אנו רואים כי המחוקק חשף טפח וכיסה שניים. האומנם רשאי המתחזק לדרוש מכל בעל דירה לעמוד בכל המחייב אותו בחוק, למשל, האם רשאי המתחזק לתבוע מבעל דירה לשלם את התשלום לאחזקה השוטפת, האם הדבר חייב להיות מצוין מפורשות בהסכם עם הנציגות והאם רשאי מתחזק לשנות את מיסי הוועד ע"פ ראות עיניו בין אם הדבר מצוין בהסכם ובין אם לאו.    

 

מנגד מה אחריותו של המתחזק אל מול הבניין? מה רמת הדרישות ההגיונית הנדרשת ממתחזק? האם האחריות שלו כנגד רשלנות גבוהה יותר מזו של נציגות "רגילה"? האם כל בעל דירה יכול לתבוע מהמתחזק את אשר הוא יכול לתבוע מהנציגות? כאמור החקיקה אינה נותנת תשובה לשאלות אלו, לפחות בפרק  זה של חוק המקרקעין. ההיגיון אומר כי מאחר ומדובר בגוף חיצוני וכן כי ע"פ רוב מדובר בחברה בע"מ רמת האחריות שלו לגבי רשלנות תהיה כנדרש בדינים האחרים כגון דיני הנזיקין שם ההגדרה של המתחזק תהיה כגוף מקצועי המחייב רמת זהירות ואחריות גבוהה יותר.

 

המתחזק כשלוחה של הנציגות ושל בעלי הדירות:

 

בפס"ד הון הוגדרו התנאים בהם יחשב המתחזק  כשלוח של הנציגות ושל בעלי הדירות בבית המשותף (ובעקיפין ניתנה הגושפנקה למצב בו המתחזק הינו שלוח של הנציגות). בהגדרת המתחזק כשלוחה של הנציגות מגדיל החוק את הקף המשקל והכוח של המתחזק  בתוך הבית המשותף. המתחזק נהנה כעת מחפיפה עם הנציגות ומשקלו יהיה כעת, באופן מלא או קרוב לכך, כמשקלה של הנציגות.

 

בעת הגדרת המתחזק כשלוח של הנציגות ניתן כעת גם להגדיר את מרחב הפעולה שלו בתחום הבית המשותף. המתחזק כפוף להוראות להנחיות ולמדיניות של הנציגות. הנציגות היא זו שתקבע את המדיניות בבית המשותף עליו היא אחראית, היא זו שתחליט על מסגרת הפעולה האחזקתית בבניין והיא גם תמנה תפקח ותיתן הוראות בכל הקשור למתחזק ופועלו בבניין.

 

המתחזק מבחינתו עומד מול הדיירים בכובע כפול כמתחזק ושליח הנציגות. הוא רשאי כעת לפעול אל מול הדיירים מכוח הנציגות ע"פ החוק, והוא יכול לאכוף עליהם את חובתם באחזקת הרכוש המשותף עד כדי הגעה לבתי המשפט וללשכת המפקח לרישום מקרקעין בענייני סכסוכים בין שכנים ובעניינים דומים.

 

פרק שישי: מתחזק חיצוני שהוא גם נציגות

 

כעת משראינו כי המתחזק הינו שלוחה של הנציגות, ומהווה גם את זרועה הארוכה והביצועית של הנציגות, נשאלת השאלה האם המתחזק יכול לשמש בעצמו הנציגות או חלק ממנה?

 

החוק כשלעצמו אינו מגדיר מי רשאי לכהן כחבר נציגות ומי אינו ראוי ואינו מתאים לשמש כחבר בנציגות. הוא אינו מציין מפורשות כי הנציגות וחבריה חייבים להיות בעלי דירות בבית המשותף. הוא אף לא מגדיר כי לפחות חלק מחברי הנציגות צריכים להיות מאותו בית משותף בו הם מכהנים.

 

לא רק זאת אף זאת, החוק אף מתיר למפקח על רישום מקרקעין לכפות על בניין, שלא מצליח לבחור לעצמו נציגות, נציגות חיצונית שהוא עצמו ימנה לה.

 

לאור זאת ניתן להבין כי גם המתחזק רשאי ויכול להוות חלק מהנציגות של הבית המשותף בו הוא משמש כמתחזק (לא נרחיק פה לכת לגבי בניינים בהם הוא אינו משמש כמתחזק).

כניסתו של המתחזק מן הסתם צריכה להיעשות ככל בחירה של חבר נציגות. נשאלת השאלה האם המתחזק רשאי להתנות את כניסתו בהיותו חלק מהנציגות ובהסכמת האספה הכללית להכנסתו כמתחזק הוא גם נכנס כחבר נציגות.

כניסה שכזו לתוך הנציגות, בין עם נעשתה ביחד עם כניסתו ובין עם נעשתה בנפרד, מעצימה את מעמדו של המתחזק ומעלה אותו גם לדרגת נציגות, קרי המתחזק יכול כעת גם להתוות את המדיניות בבית ולהרחיב את סמכויותיו במערכת קבלת ההחלטות בבניין. המתחזק כעת רשאי, למשל לטפל בסכסוכי שכנים לא רק בתחום האחזקה , הוא יכול לייצג את הבניין אל מול גופים חיצונים למשל אל מול הקבלן וכד'.

העניין מקבל נקודה השקפה נוספת כאשר אנו יודעים כי הקבלן עצמו יכול להכניס מתחזק מטעמו בעת מכירת הבניין. מסתבר כעת כי הקבלן יכול גם להכניס לבניין נציגות מטעמו. בכך למעשה "משתלט" הקבלן על הבניין גם לאחר שמכר את הדירות בבניין.

 

מהן אם כן ההגנות הקיימות לבניין ואשר יכולות למנוע מהדיירים להיות כפופים וכבולים לקבלן (והמציאות מלמדת כי קיימים מקרים שכאלו)?

 

א.      התקנון של הבניין. דרך התקנון יכולים דיירי הבניין לשנות את המצב וגם להתנגד למצב דרך הגופים המנהליים קרי הטאבו ולשכת הרישום של המקרקעין.

ב.       קיימת אפשרות ויש להקפיד על רישומה בהסכם המכר של הדירה כי הכנסת הקבלן או חברה מטעמו לבניין כמתחזק חיצוני תהיה יכולה להסתיים בכל רגע נתון בסכמה של רוב הדיירים בבניין.

ג.        נקודות הבקרה ונקודות החובות של נציגות כפי שמופיעות בחוק רלוונטיות, על אחת כמה וכמה,גם כאן. הדיירים יכולים וצריכים לבקר ולתקוף נציגות חיצונית, באם יש צורך, כמו כל נציגות אחרת ולדרוש מהנציגות החיצונית למלא את תפקידה באם הם חושבים כי יש מקום לכך.

ד.       ניתן גם לתקוף את העניין הנ"ל גם דרך התקיפה של תנאי מקפח בחוזה אחיד.

 

הגנות כאלו רלוונטיות וישימות כלפי כל מתחזק וכל גוף חיצוני אשר מוכנס לנציגות הבית המשותף ויכול לקבוע את המדיניות של הבניין.